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Immobilienbewertung für den Verkauf Ihrer Immobilie

Die Bewertung von Immobilien dient der Feststellung des Verkehrswerts.

Ist der Verkehrswert (auch Marktwert genannt) bekannt, weiß ein Hauseigentümer, welcher Verkaufspreis für seine Immobilie realistisch ist.

Für die Ermittlung des Verkehrswerts sind der Zustand und die Ausstattung der Immobilie relevant. Daneben interessieren sich die Käufer einer Immobilie auch für die Gegend, in der das zu verkaufende Objekt steht.

 

Die zentralen Kriterien einer Immobilienbewertung

Bei der Bewertung von Immobilien spielt die Lage eine entscheidende Rolle. Unterteilt werden kann dieser Faktor in die Makrolage und in die Mikrolage. Geht es bei der Bewertung eines Hauses um die Makrolage, hat der Wertermittler die Stadt oder die Region des Objektes im Blick. Die Mikrolage zielt auf die unmittelbare Umgebung ab. Die Wertermittlung wird unter den Aspekten Infrastruktur und Freizeit- und Einkaufsmöglichkeiten beleuchtet. Der Wertermittler interessiert sich für die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und die Bevölkerungsstruktur. Er prüft, inwieweit das Wohnen in den betreffenden Immobilien durch Straßenlärm oder andere Einflüsse beeinträchtigt wird. Für die Bewertung darf nicht außer Acht gelassen werden, ob die Immobilien sich in einem gutbürgerlichen Viertel, in einer noblen Gegend oder in einem sozialen Brennpunkt befinden.

Eine gute Bewertung ist auf eine gute Ausstattung zurückzuführen. Sind die zu veräußernden Immobilien mit einer Dachterasse, einer Fußbodenheizung oder einer Einbauküche ausgestattet, fällt die Bewertung für den Verkäufer positiv aus. Immobilien mit diesen Ausstattungsmerkmalen erzielen häufig einen höheren Preis als andere. Der Wertermittler prüft bei der Bewertung den Zustand des Gebäudes an sich. So kann er von einem guten Zustand sprechen, wenn die Immobilie trotz eines älteren Baujahres immer noch eine gute Bausubstanz aufweist.

Die Verfahren der Immobilienbewertung

Für die Bewertung von Immobilien gibt es eine gesetzliche Grundlage. Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung stehen dem Wertermittler drei Verfahren für die Bewertung von Immobilien zur Verfügung. Diese Verfahren kann der Wertermittler nicht willkürlich anwenden. Maßgeblich ist, wie die Immobilie vor dem beabsichtigten Verkauf genutzt wurde.

Das Vergleichswertverfahren bestimmt den Wert von Immobilien, die der Eigentümer vor dem Verkauf zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat. Der Verkaufspreis bestimmt sich nach dem Marktwert jener Immobilien, die mit dem zu veräußernden Haus hinsichtlich Lage, Ausstattung und Zustand vergleichbar sind und bereits verkauft wurden. Im Optimalfall stehen die beiden Grundstücke nicht weit von einander entfernt und haben eine ähnliche Beschaffenheit. Dies bedeutet z.B., dass es sich bei beiden Objekten um Einfamilienhäuser handelt.

Wurde das Objekt vor dem Verkauf vermietet, oder handelt es sich um eine Gewerbeimmobilie, kommt für die Bewertung der Immobilie das Ertragswertverfahren zum Zug. Bei dieser Wertermittlungsmethode ergibt sich der Verkehrswert aus der Summe des Bodenwertes und des Gebäudeertragswertes. Der Bodenwert ermittelt sich aus dem Bodenrichtwert pro Quadratmeter. Für die Berechnung des Gebäudeertragswertes sind die Mieteinnahmen und die Bewirtschaftungskosten heranzuziehen.

Die letzte Methode zur Feststellung des Verkehrswerts einer Immobilie ist das Sachwertverfahren. Neben dem Bodenrichtwert des Grundstücks dienen die Herstellungskosten des Gebäudes der Wertermittlung. Ein weiterer Faktor ist die Alterswertminderung. Die Abschreibung auf das Gebäude beträgt 1,25% der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten pro Jahr. Der Gesetzgeber unterstellt bei Gebäuden eine Nutzungsdauer von 80 Jahren. Die so ermittelte Abschreibung mindert den Verkehrswert.

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